Was ist mein Grundstück wert?

Wer ein Grundstück besitzt und über einen Verkauf nachdenkt, stellt sich meist zuerst eine entscheidende Frage: Was ist mein Grundstück eigentlich wert?

Eine scheinbar einfache Rechnung lautet: Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert gleich Grundstückswert.

Doch ganz so einfach ist es in der Praxis häufig nicht.

Der Bodenrichtwert kann eine wichtige Orientierung bieten. Der tatsächlich am Markt erzielbare Preis eines Grundstücks kann jedoch von zahlreichen weiteren Faktoren beeinflusst werden – beispielsweise von der Lage, der Größe und dem Zuschnitt des Grundstücks, seiner Bebaubarkeit, dem Erschließungszustand und natürlich von Angebot und Nachfrage.

Gerade deshalb sollte man Bodenrichtwert, Grundstückswert und möglichen Verkaufspreis nicht miteinander verwechseln.

Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert des Bodens innerhalb eines bestimmten Gebietes beziehungsweise einer Bodenrichtwertzone.

Er wird auf Grundlage ausgewerteter Grundstückskäufe durch die zuständigen Gutachterausschüsse ermittelt und üblicherweise als Wert pro Quadratmeter Grundstücksfläche angegeben.

Dabei bezieht sich der Bodenrichtwert grundsätzlich auf ein Grundstück mit bestimmten, für die jeweilige Bodenrichtwertzone typischen Eigenschaften.

Bei bebauten Grundstücken wird der Bodenrichtwert so ermittelt, als wäre der Boden unbebaut.

Der Bodenrichtwert ist deshalb eine wichtige Informationsquelle – aber kein verbindliches Preisschild für ein bestimmtes Grundstück.

Bodenrichtwert und Grundstückswert – wo liegt der Unterschied?

Genau hier entsteht häufig ein Missverständnis.

Angenommen, ein Grundstück ist 800 Quadratmeter groß und der Bodenrichtwert der entsprechenden Zone beträgt beispielsweise 200 Euro pro Quadratmeter.

Die einfache Rechnung wäre:

800 m² × 200 Euro = 160.000 Euro

Diese 160.000 Euro können eine rechnerische Orientierung darstellen.

Sie bedeuten aber nicht automatisch, dass das konkrete Grundstück tatsächlich für 160.000 Euro verkauft werden kann oder genau diesen Marktwert besitzt.

Denn das einzelne Grundstück kann in seinen Eigenschaften vom typischen Bodenrichtwertgrundstück abweichen.

Und genau diese Unterschiede können für einen möglichen Verkaufspreis entscheidend sein.

Welche Faktoren beeinflussen den Wert eines Grundstücks?

Grundstücke lassen sich nicht allein anhand ihrer Quadratmeterzahl miteinander vergleichen.

Selbst zwei Grundstücke in derselben Straße können unterschiedliche Voraussetzungen und damit unterschiedliche Marktchancen besitzen.

Zu den möglichen wertbeeinflussenden Faktoren gehören unter anderem:

Lage: Wie attraktiv ist die konkrete Mikrolage? Wie sind Umgebung, Infrastruktur und Verkehrsanbindung?

Grundstücksgröße: Ein größeres Grundstück ist nicht zwangsläufig im gleichen Verhältnis mehr wert als ein kleineres Grundstück.

Grundstückszuschnitt: Ein gut nutzbares, regelmäßig geschnittenes Grundstück kann andere Möglichkeiten bieten als ein sehr schmales oder ungünstig geschnittenes Grundstück.

Bebaubarkeit: Welche Art und welches Maß einer Bebauung tatsächlich zulässig sind, kann für Kaufinteressenten von erheblicher Bedeutung sein.

Erschließung: Auch der Erschließungszustand und gegebenenfalls noch anfallende Kosten können bei der Beurteilung eines Grundstücks eine Rolle spielen.

Topografie und Bodenverhältnisse: Hanglagen oder besondere Grundstücksverhältnisse können die Nutzung und mögliche Bebauung beeinflussen.

Rechte und Belastungen: Bestehende Rechte, Dienstbarkeiten oder andere Besonderheiten können je nach Einzelfall ebenfalls relevant sein.

Nachfrage: Letztlich entscheidet auch der Immobilienmarkt darüber, welchen Preis Kaufinteressenten für ein bestimmtes Grundstück tatsächlich zu zahlen bereit sind.

Wie wichtig ist die Bebaubarkeit eines Grundstücks?

Für viele Kaufinteressenten gehört die mögliche Bebauung zu den entscheidenden Kriterien.

Ein Grundstück kann auf den ersten Blick attraktiv erscheinen – entscheidend ist jedoch, was dort tatsächlich realisiert werden darf.

Je nach Grundstück können beispielsweise ein Bebauungsplan, die vorhandene Umgebungsbebauung und weitere öffentlich-rechtliche Vorgaben eine Rolle spielen.

Dabei können unter anderem Fragen relevant werden wie:

Welche Nutzung ist zulässig?

Welche Gebäudegröße kommt grundsätzlich infrage?

Wie viele Geschosse können möglich sein?

Welche Abstände oder sonstigen Vorgaben sind zu berücksichtigen?

Ist eine Teilung des Grundstücks grundsätzlich denkbar?

Solche Fragen sollten nicht allein anhand von Vermutungen beantwortet werden. Bei konkreten Bauabsichten oder rechtlich verbindlichen Fragen sind die zuständigen Behörden beziehungsweise entsprechend qualifizierte Fachleute die richtigen Ansprechpartner.

Ist ein großes Grundstück automatisch besonders wertvoll?

Nicht unbedingt.

Natürlich spielt die Grundstücksfläche bei der Bewertung eine wichtige Rolle. Dennoch bedeutet die doppelte Grundstücksgröße nicht zwangsläufig den doppelten erzielbaren Verkaufspreis.

Entscheidend ist, wie das Grundstück tatsächlich genutzt werden kann.

Ein großes Grundstück mit guter Bebaubarkeit oder möglichen zusätzlichen Nutzungsmöglichkeiten kann für bestimmte Käufer besonders interessant sein.

Ein ebenso großes Grundstück mit ungünstigem Zuschnitt oder eingeschränkten Nutzungsmöglichkeiten kann dagegen anders beurteilt werden.

Deshalb sollte die Grundstücksgröße niemals isoliert betrachtet werden.

Grundstück teilen – kann das den Verkauf interessanter machen?

Bei größeren Grundstücken stellt sich häufig die Frage, ob eine Teilung möglich oder wirtschaftlich interessant sein könnte.

Das kann insbesondere dann relevant werden, wenn auf einem Grundstück möglicherweise eine zusätzliche Bebauung infrage kommt.

Eine mögliche Teilbarkeit kann die Vermarktungsmöglichkeiten eines Grundstücks verändern. Ob eine Teilung tatsächlich zulässig, technisch möglich und wirtschaftlich sinnvoll ist, muss jedoch immer anhand des konkreten Grundstücks geprüft werden.

Eigentümer sollten deshalb nicht vorschnell davon ausgehen, dass eine große Gartenfläche automatisch ein zusätzliches Baugrundstück darstellt.

Vor entsprechenden Entscheidungen sollten die planungsrechtlichen und tatsächlichen Voraussetzungen geklärt werden.

Was ist der Unterschied zwischen Bodenwert und Verkehrswert?

Auch diese Begriffe werden häufig miteinander vermischt.

Der Bodenwert beschreibt vereinfacht den Wert des Grund und Bodens.

Der Verkehrswert beziehungsweise Marktwert bezieht sich dagegen auf den Preis, der für ein Grundstück beziehungsweise eine Immobilie unter den maßgeblichen Marktbedingungen und unter Berücksichtigung ihrer Eigenschaften zu einem bestimmten Zeitpunkt zu erwarten ist.

Bei einem bebauten Grundstück spielt deshalb nicht nur der Boden eine Rolle. Auch das vorhandene Gebäude und weitere Eigenschaften der Immobilie müssen berücksichtigt werden.

Für Eigentümer ist deshalb wichtig: Ein Bodenrichtwert allein beantwortet noch nicht die Frage, welchen Preis eine konkrete Immobilie oder ein konkretes Grundstück am Markt erzielen kann.

Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück?

Bodenrichtwerte werden von den zuständigen Gutachterausschüssen ermittelt und veröffentlicht.

In Schleswig-Holstein können entsprechende Informationen über die amtlichen Bodenrichtwertsysteme eingesehen werden.

Für eine erste Orientierung kann es sinnvoll sein, den Bodenrichtwert der jeweiligen Lage zu kennen.

Dabei sollte allerdings nicht nur auf die angezeigte Zahl geschaut werden. Ebenso wichtig sind die Merkmale des zugrunde liegenden Bodenrichtwertgrundstücks beziehungsweise der jeweiligen Bodenrichtwertzone.

Nur so lässt sich besser beurteilen, ob und in welchem Umfang der Richtwert überhaupt auf das eigene Grundstück übertragbar ist.

Warum Online-Rechner beim Grundstückswert an Grenzen stoßen

Online-Rechner können eine erste Orientierung bieten.

Sie arbeiten jedoch zwangsläufig mit standardisierten Daten und können die Besonderheiten eines konkreten Grundstücks häufig nur eingeschränkt berücksichtigen.

Ein Algorithmus sieht beispielsweise nicht ohne Weiteres, ob ein Grundstück besonders attraktiv geschnitten ist, welche tatsächlichen Nutzungsmöglichkeiten bestehen oder ob sich innerhalb derselben Lage erhebliche Unterschiede ergeben.

Deshalb sollte eine Online-Bewertung nicht mit einer individuellen Einschätzung des konkreten Grundstücks verwechselt werden.

Je spezieller ein Grundstück ist, desto wichtiger kann eine individuelle Betrachtung sein.

Angebotspreis und tatsächlicher Verkaufspreis sind nicht dasselbe

Bei der Recherche nach Grundstückspreisen stoßen Eigentümer häufig auf Immobilienportale.

Dort lassen sich zahlreiche Grundstücksangebote finden und miteinander vergleichen.

Dabei gibt es allerdings einen wichtigen Unterschied:

Der Angebotspreis ist der Preis, den ein Verkäufer zunächst verlangt. Er ist nicht zwangsläufig der Preis, zu dem das Grundstück später tatsächlich verkauft wird.

Wer ausschließlich aktuelle Inserate miteinander vergleicht, erhält deshalb zwar einen Eindruck vom Wettbewerb, aber nicht automatisch eine verlässliche Aussage über tatsächlich erzielte Kaufpreise.

Für eine marktgerechte Preiseinschätzung sollten deshalb verschiedene Informationen zusammengeführt werden.

Warum der richtige Angebotspreis beim Grundstücksverkauf wichtig ist

Der Angebotspreis gehört zu den wichtigsten Entscheidungen bei der Vermarktung eines Grundstücks.

Wird ein Grundstück deutlich zu hoch angeboten, kann dies dazu führen, dass geeignete Kaufinteressenten das Angebot von vornherein nicht näher berücksichtigen.

Bleibt das Grundstück anschließend lange am Markt und wird der Preis mehrfach reduziert, kann dies zusätzliche Fragen hervorrufen.

Ein deutlich zu niedriger Angebotspreis ist ebenfalls nicht automatisch sinnvoll. Zwar kann er eine hohe Nachfrage erzeugen, möglicherweise wird dadurch aber vorhandenes Marktpotenzial nicht ausgeschöpft.

Ziel sollte deshalb ein nachvollziehbarer und marktgerechter Angebotspreis sein, der sowohl die Eigenschaften des Grundstücks als auch das aktuelle Marktumfeld berücksichtigt.

Grundstück verkaufen in Flensburg und im nördlichen Schleswig-Holstein

Gerade bei Grundstücken ist regionale Marktkenntnis besonders wichtig.

Ein Grundstück in Flensburg kann völlig andere Voraussetzungen besitzen als eine Fläche in Wees, Glücksburg, Harrislee oder Handewitt.

Auch innerhalb des Kreises Schleswig-Flensburg sowie in Nordfriesland und im Kreis Rendsburg-Eckernförde unterscheiden sich Lage, Nachfrage, Grundstücksgrößen, Bebauungsmöglichkeiten und Preisvorstellungen teilweise erheblich.

Deshalb betrachten wir bei FEDDERSEN IMMOBILIEN ein Grundstück nicht nur anhand seiner Quadratmeterzahl oder eines Bodenrichtwertes.

Wir berücksichtigen die konkrete Lage, die Grundstückseigenschaften, das Marktumfeld und die Zielgruppe, für die das Grundstück interessant sein könnte.

Denn ein Grundstück ist mehr als Quadratmeter mal Bodenrichtwert.

Grundstück verkaufen: Gute Vorbereitung kann entscheidend sein

Vor dem Verkauf eines Grundstücks sollten möglichst viele relevante Informationen zusammengetragen werden.

Je nach Grundstück können beispielsweise Angaben zur Grundstücksgröße, vorhandene Pläne, Informationen zur Erschließung, planungsrechtliche Informationen sowie bestehende Rechte oder Belastungen von Bedeutung sein.

Welche Unterlagen im konkreten Fall erforderlich sind, hängt von der jeweiligen Situation ab.

Eine sorgfältige Vorbereitung hat einen entscheidenden Vorteil: Interessenten können das Angebot besser einschätzen und wichtige Fragen lassen sich frühzeitig klären.

Das schafft Transparenz und kann den gesamten Verkaufsprozess erleichtern.

Unser Fazit: Der Bodenrichtwert ist wichtig – aber nicht die ganze Rechnung

Der Bodenrichtwert ist eine wichtige Orientierungshilfe bei der Einschätzung eines Grundstücks.

Für die Frage, welchen Preis ein konkretes Grundstück am Markt erzielen kann, reicht er allein jedoch häufig nicht aus.

Lage, Größe, Zuschnitt, Bebaubarkeit, Erschließung, mögliche Besonderheiten und die aktuelle Nachfrage können den Wert und die Vermarktbarkeit eines Grundstücks wesentlich beeinflussen.

Deshalb sollte die Frage „Was ist mein Grundstück wert?“ nicht allein mit einer einfachen Multiplikation beantwortet werden.

Oder anders formuliert:

Wer nur Grundstücksfläche und Bodenrichtwert miteinander multipliziert, hat möglicherweise die Rechnung ohne den tatsächlichen Wert des Grundstücks gemacht.

Sie möchten Ihr Grundstück verkaufen?

FEDDERSEN IMMOBILIEN begleitet Eigentümer beim Verkauf von Grundstücken und Immobilien in Flensburg und im gesamten nördlichen Schleswig-Holstein – von Wees und Glücksburg über den Kreis Schleswig-Flensburg bis nach Nordfriesland und in den Kreis Rendsburg-Eckernförde.

Wir betrachten nicht nur Zahlen und Quadratmeter, sondern die individuellen Eigenschaften Ihres Grundstücks, das regionale Marktumfeld und die möglichen Zielgruppen.

Gerne sprechen wir mit Ihnen persönlich über Ihr Grundstück und darüber, wie eine professionelle Vermarktung aussehen könnte.

FEDDERSEN IMMOBILIEN

AUFFALLEND. ANDERS. AUTHENTISCH.

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Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle rechtliche, steuerliche, baurechtliche oder sonstige fachliche Beratung. Rechtliche, steuerliche, baurechtliche und wirtschaftliche Rahmenbedingungen sowie marktbezogene Gegebenheiten können sich ändern und die Beurteilung kann vom jeweiligen Einzelfall abhängen. Für verbindliche Auskünfte, insbesondere zu Bebaubarkeit, Grundstücksteilung, Erschließung, bestehenden Rechten oder Belastungen sowie steuerlichen und rechtlichen Fragestellungen, wenden Sie sich bitte an die jeweils zuständigen Behörden beziehungsweise entsprechend qualifizierte Fachleute. Alle Angaben und Informationen wurden nach bestem Wissen und Gewissen zusammengestellt, erfolgen jedoch ohne Gewähr für Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität. Aus den in diesem Beitrag enthaltenen allgemeinen Informationen können keine Ansprüche hinsichtlich eines bestimmten Grundstückswertes, Verkaufspreises oder Vermarktungserfolgs abgeleitet werden. Zur besseren Lesbarkeit wird in diesem Beitrag gegebenenfalls das generische Maskulinum verwendet. Sämtliche Personenbezeichnungen gelten selbstverständlich gleichermaßen für alle Geschlechter.

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