Welche Unterlagen brauche ich beim Hausverkauf?

Wer ein Haus oder eine Wohnung verkaufen möchte, denkt zunächst häufig an den Verkaufspreis, Immobilienfotos, das Exposé und die Besichtigungen.

Mindestens ebenso wichtig sind jedoch die Verkaufsunterlagen.

Denn Kaufinteressenten möchten nicht nur schöne Bilder sehen. Sie möchten wissen, was sie kaufen. Und spätestens wenn eine Bank den Kauf finanzieren soll oder der Kaufvertrag vorbereitet wird, werden verschiedene Informationen und Dokumente benötigt.

Welche Unterlagen tatsächlich erforderlich oder sinnvoll sind, hängt von der jeweiligen Immobilie ab.

Ein Einfamilienhaus benötigt teilweise andere Unterlagen als eine Eigentumswohnung. Bei einer vermieteten Immobilie kommen weitere Dokumente hinzu.

Deshalb gibt es nicht die eine Unterlagenliste, die ausnahmslos für jeden Immobilienverkauf gilt.

Eine gute Vorbereitung kann den Verkaufsprozess jedoch erheblich erleichtern.

Warum sind vollständige Verkaufsunterlagen so wichtig?

Gut aufbereitete Immobilienunterlagen schaffen Transparenz.

Sie helfen Kaufinteressenten dabei, die Immobilie besser einzuschätzen, und können gleichzeitig Rückfragen während des Verkaufsprozesses reduzieren.

Darüber hinaus benötigen finanzierende Banken häufig verschiedene Unterlagen, bevor sie über eine Immobilienfinanzierung entscheiden können.

Fehlen wichtige Dokumente, kann sich die Finanzierung und damit möglicherweise auch der weitere Verkaufsprozess verzögern.

Deshalb empfiehlt es sich, die vorhandenen Unterlagen möglichst frühzeitig zu sichten.

So bleibt genügend Zeit, fehlende Dokumente gegebenenfalls bei Behörden, Verwaltungen oder anderen zuständigen Stellen anzufordern.

Der Grundbuchauszug

Der Grundbuchauszug gehört zu den zentralen Dokumenten bei einem Immobilienverkauf.

Aus dem Grundbuch können unter anderem Informationen über Eigentumsverhältnisse sowie eingetragene Rechte und Belastungen hervorgehen.

Dazu können beispielsweise Grundschulden, Wegerechte, Wohnrechte oder andere Eintragungen gehören.

Für einen geplanten Verkauf ist es deshalb sinnvoll, frühzeitig zu prüfen, welche Eintragungen vorhanden sind und ob daraus weiterer Klärungsbedarf entsteht.

Dabei ist zu beachten, dass das Grundbuch nicht frei von jedermann eingesehen werden kann. Für die Einsicht beziehungsweise die Erteilung entsprechender Abschriften gelten rechtliche Voraussetzungen.

Flurkarte oder Liegenschaftskarte

Eine Flur- beziehungsweise Liegenschaftskarte stellt das Grundstück und seine Lage innerhalb der Umgebung dar.

Je nach Ausführung können unter anderem Grundstücksgrenzen, Flurstücke und vorhandene Gebäude erkennbar sein.

Für Kaufinteressenten und finanzierende Banken kann diese Darstellung hilfreich sein, um das Grundstück besser einzuordnen.

Gerade bei größeren Grundstücken, ungewöhnlichen Grundstückszuschnitten oder mehreren Flurstücken kann eine aktuelle Darstellung besonders wichtig sein.

Grundrisse

Grundrisse gehören zu den wichtigsten Unterlagen einer Immobilienvermarktung.

Sie zeigen Interessenten, wie die Räume angeordnet sind und wie die Immobilie genutzt werden kann.

Dabei sollten Grundrisse möglichst gut lesbar und nachvollziehbar sein.

Ältere Bauzeichnungen entsprechen allerdings nicht immer dem heutigen Zustand eines Gebäudes.

Wurden beispielsweise Wände versetzt, Räume zusammengelegt oder Anbauten vorgenommen, sollte geprüft werden, ob die vorhandenen Unterlagen den tatsächlichen Zustand noch zutreffend darstellen.

Für eine professionelle Vermarktung können ältere Grundrisse gegebenenfalls grafisch neu aufbereitet werden.

Wohnflächenberechnung

Die Wohnfläche ist für Kaufinteressenten von erheblicher Bedeutung.

Sie beeinflusst nicht nur die Vergleichbarkeit einer Immobilie, sondern kann auch bei der Kaufpreisbeurteilung und Finanzierung eine Rolle spielen.

Deshalb sollten Flächenangaben nicht einfach geschätzt werden.

Ist eine nachvollziehbare Wohnflächenberechnung vorhanden, sollte diese für die Verkaufsunterlagen geprüft und entsprechend berücksichtigt werden.

Bei älteren Immobilien fehlen solche Berechnungen teilweise oder verschiedene Unterlagen enthalten voneinander abweichende Angaben.

In solchen Fällen kann es sinnvoll sein, die Flächenangaben vor der Vermarktung genauer überprüfen beziehungsweise gegebenenfalls fachkundig ermitteln zu lassen.

Bauunterlagen und Bauzeichnungen

Je nach Immobilie können vorhandene Bauunterlagen für den Verkauf von Bedeutung sein.

Dazu können beispielsweise gehören:

Bauzeichnungen,

Grundrisse,

Schnitte und Ansichten,

Baugenehmigungen,

Baubeschreibungen,

Unterlagen zu An- oder Umbauten

sowie gegebenenfalls weitere Genehmigungen oder Nachweise.

Gerade bei älteren Häusern sind diese Unterlagen nicht immer vollständig beim Eigentümer vorhanden.

Ob und welche Dokumente bei den zuständigen Stellen noch verfügbar sind und unter welchen Voraussetzungen Einsicht genommen werden kann, hängt vom jeweiligen Fall und den örtlichen Gegebenheiten ab.

Der Energieausweis beim Hausverkauf

Beim Verkauf einer Immobilie spielt der Energieausweis eine besondere Rolle.

Für den Verkauf eines bebauten Grundstücks beziehungsweise von Wohnungs- oder Teileigentum ist grundsätzlich ein Energieausweis erforderlich, sofern nicht bereits ein gültiger Energieausweis vorliegt und soweit keine gesetzliche Ausnahme greift.

Welche Art des Energieausweises erforderlich ist, kann von der jeweiligen Immobilie abhängen.

Bei der Vermarktung sollte deshalb frühzeitig geprüft werden:

Ist bereits ein gültiger Energieausweis vorhanden?

Welche Art von Energieausweis liegt vor?

Ist dieser für die betreffende Immobilie verwendbar?

Und welche energetischen Angaben müssen bei der Vermarktung berücksichtigt werden?

Bei einer persönlichen Besichtigung bestehen zudem gesetzliche Vorgaben hinsichtlich der Vorlage des Energieausweises. Auch für Immobilienanzeigen können bei Vorliegen eines Energieausweises bestimmte Pflichtangaben relevant sein.

Deshalb sollte dieses Thema nicht erst kurz vor dem Notartermin geklärt werden.

Unterlagen zu Modernisierungen und Sanierungen

Wurde eine Immobilie in den vergangenen Jahren modernisiert oder saniert, können entsprechende Nachweise für Kaufinteressenten sehr interessant sein.

Dazu können beispielsweise Informationen gehören über:

Dacherneuerung,

Fenster,

Heizungsanlage,

Fassadendämmung,

Elektroinstallation,

Bäder,

Leitungen,

Photovoltaikanlage

oder andere größere Maßnahmen.

Rechnungen, Fachunternehmerunterlagen, Garantien oder sonstige Nachweise können helfen, Art und Zeitpunkt einer Maßnahme nachvollziehbar zu dokumentieren.

Dabei sollte allerdings nur das als „saniert“ oder „erneuert“ bezeichnet werden, was tatsächlich nachvollziehbar ist.

Eine transparente Beschreibung schafft Vertrauen und reduziert Missverständnisse.

Unterlagen zur Heizungsanlage und Energieversorgung

Neben dem Energieausweis können weitere Informationen zur technischen Ausstattung des Hauses sinnvoll sein.

Dazu gehören je nach Immobilie beispielsweise:

Art und Alter der Heizungsanlage,

verwendeter Energieträger,

Unterlagen zur Wartung,

Informationen zu Wärmepumpe oder Solaranlage,

Photovoltaikanlage und gegebenenfalls zugehörige Verträge,

sowie weitere technische Unterlagen.

Welche Dokumente tatsächlich benötigt werden, hängt vom jeweiligen Gebäude und dessen Ausstattung ab.

Baulasten und weitere öffentlich-rechtliche Informationen

Neben den Eintragungen im Grundbuch können für ein Grundstück weitere öffentlich-rechtliche Gegebenheiten von Bedeutung sein.

Dazu können beispielsweise Baulasten oder andere grundstücksbezogene Informationen gehören.

Welche Register geführt werden, welche Informationen für einen Verkauf relevant sind und wer Einsicht nehmen kann, richtet sich nach den jeweils geltenden Vorschriften und dem konkreten Grundstück.

Deshalb kann es sinnvoll sein, bereits während der Verkaufsvorbereitung zu prüfen, ob entsprechende Informationen benötigt werden.

Erschließung und Grundstück

Bei einem Einfamilienhaus können außerdem Informationen rund um das Grundstück relevant sein.

Dazu können je nach Situation beispielsweise Fragen gehören wie:

Ist das Grundstück vollständig erschlossen?

Gibt es mehrere Flurstücke?

Bestehen besondere Zufahrts- oder Wegesituationen?

Gibt es gemeinschaftlich genutzte Flächen?

Sind Besonderheiten bei Ver- oder Entsorgungsleitungen bekannt?

Auch hier gilt:

Nicht jede dieser Fragen betrifft jede Immobilie.

Je ungewöhnlicher die Grundstückssituation ist, desto wichtiger ist jedoch eine nachvollziehbare Dokumentation.

Welche Unterlagen werden bei einer Eigentumswohnung benötigt?

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung kommen zusätzlich Unterlagen aus dem Wohnungseigentum hinzu.

Für Kaufinteressenten ist schließlich nicht nur die Wohnung selbst interessant.

Mit dem Erwerb wird der Käufer zugleich Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

Je nach Objekt und Verkaufsfall können deshalb beispielsweise folgende Unterlagen relevant sein:

Teilungserklärung einschließlich gegebenenfalls vorhandener Änderungen oder Ergänzungen,

Aufteilungsplan,

Gemeinschaftsordnung, soweit vorhanden beziehungsweise Bestandteil der Regelungen,

Wirtschaftsplan,

Jahresabrechnungen,

Informationen über beschlossene Vorschüsse und Rücklagen,

Vermögensbericht,

Protokolle beziehungsweise Niederschriften von Eigentümerversammlungen,

Informationen über relevante Beschlüsse,

sowie Angaben zum Hausgeld.

Besonders wichtig können außerdem bereits beschlossene oder diskutierte größere Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum sein.

Kaufinteressenten möchten verständlicherweise wissen, ob beispielsweise umfangreiche Arbeiten am Dach, an der Fassade, der Heizungsanlage oder anderen Teilen des Gemeinschaftseigentums vorgesehen sind.

Warum die Unterlagen einer Eigentümergemeinschaft so wichtig sind

Der Zustand einer Eigentumswohnung lässt sich nicht ausschließlich anhand der Wohnung selbst beurteilen.

Auch die wirtschaftliche und technische Situation der gesamten Wohnanlage kann eine wichtige Rolle spielen.

Deshalb können Kaufinteressenten beispielsweise wissen wollen:

Welche laufenden Kosten entstehen?

Welche größeren Maßnahmen wurden beschlossen?

Welche Rücklagen bestehen?

Gab es in der Vergangenheit größere Sanierungen?

Welche Themen wurden innerhalb der Eigentümergemeinschaft behandelt?

Eine sorgfältige Zusammenstellung der vorhandenen Unterlagen schafft hier wesentlich mehr Transparenz.

Welche Unterlagen werden bei einer vermieteten Immobilie benötigt?

Wird eine vermietete Immobilie verkauft, kommen weitere Unterlagen hinzu.

Dazu können insbesondere gehören:

Mietvertrag einschließlich vorhandener Nachträge,

Informationen zur aktuellen Miethöhe,

Betriebskostenunterlagen,

Angaben zu einer vorhandenen Mietsicherheit,

gegebenenfalls Informationen über vereinbarte Mietanpassungen

sowie weitere für das konkrete Mietverhältnis relevante Dokumente.

Der Verkauf einer vermieteten Wohnimmobilie beendet ein bestehendes Mietverhältnis grundsätzlich nicht einfach automatisch. Der Erwerber tritt unter den gesetzlichen Voraussetzungen in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

Deshalb sind vollständige und nachvollziehbare Mietunterlagen für einen potenziellen Käufer besonders wichtig.

Bei personenbezogenen Daten und der Weitergabe von Unterlagen sind zudem die jeweils geltenden datenschutzrechtlichen Anforderungen zu beachten.

Was ist mit bestehenden Grundschulden?

Viele Eigentümer erschrecken zunächst, wenn im Grundbuch noch eine Grundschuld eingetragen ist, obwohl das ursprüngliche Darlehen möglicherweise bereits vollständig oder weitgehend zurückgezahlt wurde.

Dabei sollte zwischen einer eingetragenen Grundschuld und einer tatsächlich noch bestehenden Darlehensforderung unterschieden werden.

Eine Grundschuld verschwindet nicht automatisch aus dem Grundbuch, nur weil ein Kredit zurückgezahlt wurde.

Wie mit bestehenden Grundpfandrechten im Rahmen eines Verkaufs umgegangen wird, hängt von der konkreten Situation ab und wird gegebenenfalls im Zusammenhang mit der notariellen Vertragsabwicklung und den beteiligten Kreditinstituten geklärt.

Eigentümer sollten deshalb vorhandene Finanzierungsunterlagen möglichst frühzeitig sichten.

Rechnungen und Nachweise nicht wegwerfen

Eigentümer sollten Unterlagen über größere Investitionen möglichst geordnet aufbewahren.

Eine Rechnung über eine neue Heizungsanlage, neue Fenster oder eine Dachsanierung kann Jahre später beim Immobilienverkauf noch wertvolle Informationen liefern.

Sie kann beispielsweise dabei helfen, Zeitpunkt und Umfang einer Maßnahme nachvollziehbar zu machen.

Auch Bedienungsanleitungen, Wartungsunterlagen, Garantien und technische Dokumentationen können für einen späteren Eigentümer nützlich sein.

Was passiert, wenn Unterlagen fehlen?

Fehlende Unterlagen bedeuten nicht automatisch, dass eine Immobilie nicht verkauft werden kann.

Bei vielen älteren Häusern ist es völlig normal, dass nicht mehr jedes Dokument vorhanden ist.

Entscheidend ist deshalb zunächst, festzustellen:

Was ist vorhanden und was wird für den konkreten Verkauf tatsächlich benötigt?

Anschließend kann geprüft werden, ob fehlende Unterlagen bei Behörden, Verwaltungen, Kreditinstituten oder anderen Stellen beschafft beziehungsweise durch geeignete aktuelle Unterlagen ersetzt oder ergänzt werden können.

Genau hier zeigt sich ein Vorteil einer frühzeitigen Verkaufsvorbereitung.

Wer erst dann nach Dokumenten sucht, wenn bereits ein Kaufinteressent auf seine Finanzierungszusage wartet, verliert möglicherweise wertvolle Zeit.

Welche Unterlagen braucht die Bank des Käufers?

Auch finanzierende Banken können für ihre Prüfung umfangreiche Immobilienunterlagen verlangen.

Welche Dokumente benötigt werden, unterscheidet sich je nach Kreditinstitut, Immobilie und Finanzierung.

Häufig spielen dabei unter anderem Objektinformationen, Grundrisse, Flächenangaben, Grundstücksinformationen, Energieinformationen und weitere Unterlagen eine Rolle.

Deshalb kann eine gut vorbereitete Verkaufsakte den Finanzierungsprozess eines Kaufinteressenten unterstützen.

Eine vollständige Dokumentation ersetzt allerdings nicht die individuelle Prüfung durch das jeweilige Kreditinstitut.

Gute Verkaufsunterlagen schaffen Vertrauen

Beim Immobilienverkauf geht es um erhebliche Geldbeträge.

Kaufinteressenten möchten deshalb nachvollziehen können, was sie erwerben.

Unvollständige oder widersprüchliche Angaben können Fragen aufwerfen.

Eine strukturierte Dokumentation vermittelt dagegen einen professionellen Eindruck.

Dabei geht es nicht darum, eine Immobilie möglichst perfekt erscheinen zu lassen.

Auch bekannte Besonderheiten oder Modernisierungsbedarf sollten sachlich und transparent behandelt werden.

Eine gute Immobilienvermarktung lebt nicht vom Verschweigen – sondern von einer professionellen und nachvollziehbaren Präsentation.

Verkaufsunterlagen sind die Grundlage für ein gutes Exposé

Ein hochwertiges Exposé entsteht nicht allein aus schönen Fotos und einem ansprechenden Text.

Viele der darin enthaltenen Angaben basieren auf den Informationen und Unterlagen des Eigentümers.

Baujahr, Grundstücksgröße, Wohnfläche, Ausstattung, Modernisierungen, energetische Angaben und weitere Objektdaten sollten möglichst nachvollziehbar aufbereitet werden.

Deshalb beginnt professionelle Immobilienvermarktung häufig lange vor der Veröffentlichung des ersten Inserats.

Sie beginnt mit der sorgfältigen Vorbereitung der Immobilie und ihrer Unterlagen.

Haus oder Wohnung verkaufen in Flensburg und im nördlichen Schleswig-Holstein

FEDDERSEN IMMOBILIEN begleitet Eigentümer beim Verkauf von Häusern und Eigentumswohnungen in Flensburg und im gesamten nördlichen Schleswig-Holstein – von Wees und Glücksburg über den Kreis Schleswig-Flensburg bis nach Nordfriesland und in den Kreis Rendsburg-Eckernförde.

Zu einer professionellen Immobilienvermarktung gehört für uns nicht nur die Präsentation einer Immobilie.

Auch die Vorbereitung und strukturierte Zusammenstellung der für den jeweiligen Verkauf relevanten Objektinformationen und Verkaufsunterlagen spielt eine wichtige Rolle.

Unser Fazit: Gute Vorbereitung erleichtert den Immobilienverkauf

Welche Unterlagen beim Hausverkauf benötigt werden, lässt sich nicht mit einer einzigen allgemeingültigen Liste beantworten.

Bei einem Einfamilienhaus stehen Grundstück, Gebäude und Bauunterlagen im Vordergrund.

Bei einer Eigentumswohnung kommen Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft hinzu.

Bei einer vermieteten Immobilie sind zusätzlich die Unterlagen zum Mietverhältnis von Bedeutung.

Deshalb lautet unsere Empfehlung:

Nicht erst Unterlagen suchen, wenn der Käufer bereits gefunden ist.

Eine frühzeitige Bestandsaufnahme schafft Klarheit, reduziert mögliche Verzögerungen und bildet eine gute Grundlage für eine professionelle Immobilienvermarktung.

Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen und wissen nicht, welche Unterlagen benötigt werden?

FEDDERSEN IMMOBILIEN unterstützt Sie bei der Vorbereitung Ihres Immobilienverkaufs.

Gemeinsam prüfen wir, welche Objektinformationen und Unterlagen bereits vorhanden sind und welche Dokumente für die Vermarktung Ihrer Immobilie zusätzlich relevant sein können.

Anschließend entwickeln wir eine auf die Immobilie abgestimmte Vermarktungsstrategie – von professioneller Immobilienfotografie und hochwertigen Verkaufsunterlagen bis hin zu digitalen Vermarktungsmöglichkeiten und persönlichen Besichtigungen.

FEDDERSEN IMMOBILIEN

AUFFALLEND. ANDERS. AUTHENTISCH.

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Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine individuelle Rechts-, Steuer-, Bau-, Finanz-, Energie- oder sonstige Fachberatung dar. Welche Unterlagen bei einem konkreten Immobilienverkauf gesetzlich vorgeschrieben, für die notarielle Abwicklung, eine Finanzierung oder aus anderen Gründen erforderlich beziehungsweise sinnvoll sind, hängt von der jeweiligen Immobilie, ihrer Nutzung, der Eigentums- und Grundstückssituation, der Vertragsgestaltung sowie weiteren Umständen des Einzelfalls ab. Die im Beitrag genannten Dokumente stellen daher keine abschließende oder für jeden Immobilienverkauf gleichermaßen geltende Unterlagenliste dar. Gesetzliche Bestimmungen, behördliche Anforderungen und sonstige Rahmenbedingungen können sich ändern. Für verbindliche Auskünfte und die Prüfung des konkreten Einzelfalls wenden Sie sich bitte an die jeweils zuständigen Behörden, einen Notar, Rechtsanwalt, Steuerberater, Energieberater oder andere entsprechend qualifizierte Fachleute. Alle Angaben und Informationen wurden nach bestem Wissen und Gewissen zusammengestellt, erfolgen jedoch ohne Gewähr für Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität. Aus den allgemeinen Informationen dieses Beitrags können keine Ansprüche hinsichtlich der Vollständigkeit bestimmter Verkaufsunterlagen, einer Finanzierungsentscheidung, eines bestimmten Immobilienwertes, Verkaufspreises oder Vermarktungserfolgs abgeleitet werden. Zur besseren Lesbarkeit wird in diesem Beitrag gegebenenfalls das generische Maskulinum verwendet. Sämtliche Personenbezeichnungen gelten selbstverständlich gleichermaßen für alle Geschlechter.

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