Immobilie vor dem Verkauf renovieren oder sanieren?

Wer sein Haus oder seine Eigentumswohnung verkaufen möchte, steht häufig vor einer wichtigen Frage:

Soll ich vor dem Verkauf noch renovieren oder sanieren – oder verkaufe ich die Immobilie besser im vorhandenen Zustand?

Eine pauschale Antwort darauf gibt es nicht.

Ein frisch gestrichener Raum, ein gepflegter Garten oder kleinere Reparaturen können den Gesamteindruck einer Immobilie verbessern. Eine umfangreiche Sanierung von Heizung, Dach, Fenstern oder Fassade ist dagegen mit erheblichen Investitionen verbunden.

Ob sich solche Maßnahmen vor einem Verkauf wirtschaftlich lohnen, hängt von vielen Faktoren ab – unter anderem vom Zustand der Immobilie, ihrer Lage, der Zielgruppe, dem voraussichtlichen Verkaufspreis und den Kosten der geplanten Arbeiten.

Deshalb sollte vor größeren Investitionen genau geprüft werden, welche Maßnahmen für den Verkauf tatsächlich sinnvoll sein können.

Renovieren und sanieren – wo liegt der Unterschied?

Im Alltag werden die Begriffe Renovierung und Sanierung häufig synonym verwendet. Tatsächlich geht es jedoch um unterschiedliche Arten von Maßnahmen.

Eine Renovierung dient in erster Linie dazu, Gebrauchsspuren zu beseitigen und das Erscheinungsbild einer Immobilie zu verbessern.

Typische Beispiele sind:

Wände streichen oder tapezieren,

beschädigte Bodenbeläge erneuern,

kleinere Schönheitsreparaturen durchführen,

Türen und Zargen aufarbeiten,

defekte Beschläge austauschen

oder Räume optisch auffrischen.

Eine Sanierung geht in der Regel deutlich weiter.

Dabei werden beispielsweise technische oder bauliche Mängel beseitigt beziehungsweise wesentliche Gebäudebestandteile erneuert.

Hierzu können je nach Immobilie beispielsweise gehören:

Dachsanierungen,

Fassadenarbeiten,

Erneuerung von Fenstern,

Arbeiten an Elektroinstallationen,

Erneuerung von Wasser- und Abwasserleitungen,

Feuchtigkeits- oder Schadensbeseitigung

oder Maßnahmen an der Heizungsanlage.

Daneben gibt es energetische Modernisierungen, beispielsweise eine Verbesserung der Wärmedämmung oder Veränderungen an der Gebäudetechnik.

Die Grenzen zwischen Renovierung, Modernisierung und Sanierung können im Einzelfall fließend sein.

Lohnt sich eine Renovierung vor dem Hausverkauf?

Kleinere Renovierungsarbeiten können vor einem Verkauf durchaus sinnvoll sein.

Kaufinteressenten bilden sich häufig bereits innerhalb kurzer Zeit einen ersten Eindruck von einer Immobilie.

Ungepflegte Räume, stark verschmutzte Wände, beschädigte Bodenbeläge oder viele kleinere sichtbare Mängel können dazu führen, dass eine Immobilie schlechter wahrgenommen wird, als es ihrem tatsächlichen Zustand entspricht.

Dabei geht es nicht darum, ein älteres Haus künstlich wie einen Neubau erscheinen zu lassen.

Viel wichtiger ist ein sauberer, gepflegter und authentischer Gesamteindruck.

Kleine Maßnahmen können viel bewirken

Nicht jede Verbesserung muss teuer sein.

Vor dem Verkauf können beispielsweise folgende Maßnahmen sinnvoll sein:

gründliche Reinigung der Immobilie,

Aufräumen und Reduzieren persönlicher Gegenstände,

Beseitigung kleiner offensichtlicher Schäden,

Ausbessern beschädigter Wandflächen,

gegebenenfalls ein neutraler Anstrich stark beanspruchter Räume,

Reinigung von Fenstern und Rahmen,

Pflege von Eingangsbereich und Außenanlagen,

Rückschnitt stark überwucherter Pflanzen

sowie eine ansprechende Vorbereitung für Immobilienfotografie und Besichtigungen.

Der entscheidende Punkt:

Eine Immobilie sollte gepflegt wirken – sie muss deshalb nicht vollständig renoviert sein.

Der erste Eindruck beginnt vor der Haustür

Beim Immobilienverkauf konzentrieren sich Eigentümer häufig zunächst auf Küche, Bad und Wohnräume.

Der erste Eindruck entsteht jedoch oftmals bereits vorher.

Ein ungepflegter Vorgarten, eine verschmutzte Haustür, überfüllte Außenbereiche oder eine schlecht beleuchtete Eingangssituation können die Wahrnehmung beeinflussen.

Umgekehrt können ein aufgeräumter Eingangsbereich, gepflegte Außenanlagen und eine freundliche Atmosphäre dazu beitragen, dass Interessenten die Immobilie positiver wahrnehmen.

Gerade bei einem Einfamilienhaus sollte deshalb nicht nur das Gebäudeinnere betrachtet werden.

Muss eine alte Küche vor dem Verkauf erneuert werden?

Nicht unbedingt.

Eine neue Küche kann schnell einen erheblichen Betrag kosten. Gleichzeitig ist eine Küche stark vom persönlichen Geschmack abhängig.

Was der Verkäufer als hochwertige Verbesserung empfindet, möchte der Käufer möglicherweise nach dem Kauf trotzdem austauschen.

Eine ältere, aber gepflegte und funktionsfähige Küche kann deshalb durchaus in der Immobilie verbleiben.

Ob ein Austausch sinnvoll erscheint, hängt unter anderem vom Gesamtzustand, der Preisklasse der Immobilie und der angesprochenen Käufergruppe ab.

Eine neue Küche allein garantiert jedenfalls keinen entsprechend höheren Verkaufspreis.

Sollte das Badezimmer vor dem Verkauf saniert werden?

Ähnliches gilt für Badezimmer.

Eine vollständige Badsanierung kann kostenintensiv sein.

Ist das vorhandene Badezimmer technisch funktionsfähig, aber optisch nicht mehr modern, muss eine komplette Sanierung vor dem Verkauf nicht automatisch die wirtschaftlich beste Entscheidung sein.

Viele Käufer möchten Materialien, Farben, Armaturen und Ausstattung ohnehin selbst auswählen.

Anders kann die Situation aussehen, wenn erhebliche Schäden oder technische Probleme vorhanden sind.

Dann sollte geprüft werden, welche Maßnahmen notwendig beziehungsweise sinnvoll sind und wie mit dem vorhandenen Zustand in der Vermarktung transparent umgegangen wird.

Sollte man vor dem Verkauf die Heizung erneuern?

Auch diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten.

Das Alter und der Zustand der Heizungsanlage können für Kaufinteressenten eine wichtige Rolle spielen. Gleichzeitig ist eine neue Heizungsanlage eine erhebliche Investition.

Hinzu kommen gesetzliche, technische und förderrechtliche Rahmenbedingungen, die sich verändern können und von Gebäude, Heizungsart und konkreter Situation abhängen.

Deshalb sollte eine Heizungsanlage nicht allein deshalb kurzfristig ausgetauscht werden, weil die Immobilie verkauft werden soll.

Vor einer größeren Investition sollte fachkundig geprüft werden, welche Möglichkeiten für das konkrete Gebäude bestehen und ob die Maßnahme vor dem Verkauf wirtschaftlich sinnvoll erscheint.

Energetisch sanieren und anschließend verkaufen?

Eine energetisch modernisierte Immobilie kann für Kaufinteressenten attraktiv sein.

Mögliche Maßnahmen können beispielsweise sein:

Dämmung von Dach oder oberster Geschossdecke,

Verbesserung der Fassadendämmung,

Austausch von Fenstern,

Optimierung oder Erneuerung der Heiztechnik

oder weitere Maßnahmen zur Verbesserung der energetischen Eigenschaften des Gebäudes.

Trotzdem gilt:

Eine Investition von beispielsweise 50.000 Euro bedeutet nicht automatisch, dass sich der erzielbare Verkaufspreis ebenfalls um 50.000 Euro oder mehr erhöht.

Der Immobilienmarkt funktioniert nicht nach einer einfachen Kosten-plus-Rechnung.

Der erzielbare Preis wird von zahlreichen Faktoren beeinflusst – insbesondere von Lage, Grundstück, Gebäudezustand, Wohnfläche, Ausstattung, Energieeffizienz, Nachfrage und dem vorhandenen Angebot vergleichbarer Immobilien.

Energieeffizienz wird für Käufer wichtiger

Die energetische Qualität eines Gebäudes kann bei der Kaufentscheidung eine wichtige Rolle spielen.

Käufer betrachten heute häufig nicht nur den Kaufpreis.

Auch mögliche zukünftige Investitionen und die energetischen Eigenschaften der Immobilie können in die Entscheidung einfließen.

Der Energieausweis liefert hierzu bestimmte Informationen und Kennwerte.

Er ersetzt jedoch keine umfassende technische Untersuchung des Gebäudes und ist auch keine Garantie für bestimmte zukünftige Energiekosten.

Deshalb sollte eine Immobilie mit schwächerer energetischer Bewertung weder künstlich schöngeredet noch pauschal schlecht bewertet werden.

Entscheidend ist das Gesamtbild der Immobilie.

Kann eine Sanierung den Verkaufspreis erhöhen?

Eine modernisierte oder sanierte Immobilie kann am Markt anders bewertet werden als ein vergleichbares Objekt mit erheblichem Modernisierungsbedarf.

Daraus lässt sich jedoch kein pauschaler Prozentsatz für eine mögliche Wertsteigerung ableiten.

Aussagen wie:

„Eine Sanierung erhöht den Verkaufspreis um 20 Prozent“

oder

„Jeder investierte Euro kommt beim Verkauf zurück“

sind aus unserer Sicht zu pauschal.

Ob und in welchem Umfang sich eine Maßnahme im Verkaufspreis widerspiegelt, hängt vom konkreten Objekt und der jeweiligen Marktsituation ab.

Genau deshalb sollte die Entscheidung über größere Investitionen möglichst vor Beginn der Arbeiten getroffen werden.

Wann kann eine größere Sanierung vor dem Verkauf problematisch sein?

Eine umfangreiche Sanierung kostet nicht nur Geld.

Sie benötigt auch Zeit.

Handwerker müssen gefunden, Angebote eingeholt, Entscheidungen getroffen und Arbeiten koordiniert werden.

Bei älteren Gebäuden können während der Arbeiten außerdem weitere Probleme sichtbar werden, die ursprünglich nicht eingeplant waren.

Dadurch können Kosten und Zeitaufwand steigen.

Wer ohnehin verkaufen möchte, sollte sich deshalb fragen:

Möchte ich dieses finanzielle und organisatorische Risiko noch selbst übernehmen?

Oder ist die Immobilie auch im vorhandenen Zustand für Käufer interessant, die ihre eigenen Vorstellungen umsetzen möchten?

Manchmal ist der Ist-Zustand die bessere Lösung

Eine renovierungs- oder sanierungsbedürftige Immobilie muss keineswegs unverkäuflich sein.

Im Gegenteil:

Bestimmte Käufer suchen gezielt ältere Häuser, weil sie diese nach eigenen Vorstellungen gestalten möchten.

Für solche Interessenten kann eine bereits vorgenommene Renovierung sogar wenig attraktiv sein, wenn sie anschließend ohnehin wieder verändert wird.

Ein typisches Beispiel:

Der Verkäufer investiert viel Geld in neue Bodenbeläge.

Der Käufer bevorzugt jedoch einen völlig anderen Boden und entfernt die gerade neu verlegten Materialien unmittelbar nach dem Kauf.

In diesem Fall hat die Investition möglicherweise weder für den Verkäufer noch für den Käufer einen entsprechenden Nutzen gebracht.

Nicht renovieren heißt nicht: nichts vorbereiten

Auch wenn eine Immobilie bewusst im vorhandenen Zustand verkauft wird, sollte sie professionell vorbereitet werden.

Dazu gehören beispielsweise:

Ordnung und Sauberkeit,

gute Lichtverhältnisse,

ansprechende Immobilienfotografie,

vollständige und nachvollziehbare Objektinformationen,

eine realistische Darstellung des Zustands

und eine auf die Immobilie abgestimmte Preisstrategie.

Gerade bei renovierungsbedürftigen Häusern ist Transparenz besonders wichtig.

Ein Käufer sollte erkennen können, was ihn erwartet.

Bekannte Mängel nicht einfach überdecken

Von rein kosmetischen Maßnahmen zur Verschleierung bekannter erheblicher Mängel ist selbstverständlich abzuraten.

Ein neuer Anstrich sollte beispielsweise nicht dazu dienen, bekannte Feuchtigkeitsprobleme lediglich optisch verschwinden zu lassen.

Bei bekannten erheblichen Schäden oder rechtlich relevanten Umständen sollte fachkundig geklärt werden, welche Informationen gegenüber Kaufinteressenten offenzulegen sind.

Eine professionelle Vermarktung bedeutet nicht, Probleme zu verstecken.

Sie bedeutet, eine Immobilie bestmöglich und zugleich sachgerecht darzustellen.

Renovieren für Fotos und Besichtigungen?

Professionelle Immobilienfotografie kann eine Immobilie erheblich besser präsentieren.

Aber auch der beste Fotograf kann einen ungepflegten Zustand nicht vollständig kompensieren.

Deshalb lohnt es sich häufig, vor dem Fototermin einige einfache Dinge zu erledigen:

Räume aufräumen,

unnötige Gegenstände entfernen,

Arbeitsflächen freihalten,

Fenster reinigen,

Gardinen und Rollläden öffnen,

ausreichend Licht schaffen

und Außenbereiche ordentlich präsentieren.

Manchmal bewirken solche Maßnahmen für die Wahrnehmung einer Immobilie mehr als eine kostspielige kurzfristige Renovierung.

Homestaging statt Komplettsanierung?

Auch Homestaging beziehungsweise eine gezielte Vorbereitung und Präsentation der Räume kann eine Alternative zu umfangreichen Renovierungsmaßnahmen sein.

Dabei geht es darum, Raumwirkung, Licht, Möblierung und Präsentation zu optimieren.

Gerade bei leerstehenden Immobilien kann es für Kaufinteressenten schwierig sein, sich die spätere Nutzung eines Raumes vorzustellen.

Eine geeignete Präsentation kann dabei helfen, Proportionen und Nutzungsmöglichkeiten verständlicher zu machen.

Auch virtuelles Homestaging kann je nach Vermarktungskonzept eingesetzt werden.

Welche Maßnahmen lohnen sich vor dem Verkauf?

Statt sofort Handwerker zu beauftragen, sollte zunächst eine Bestandsaufnahme erfolgen.

Dabei können drei Kategorien hilfreich sein.

1. Kleine Maßnahmen mit überschaubarem Aufwand

Hierzu können Reinigung, Gartenpflege, kleinere Reparaturen und optische Verbesserungen gehören.

Diese Maßnahmen können häufig mit vergleichsweise geringem Aufwand umgesetzt werden.

2. Maßnahmen, die genauer geprüft werden sollten

Dazu können beispielsweise Bodenbeläge, Malerarbeiten in größerem Umfang, einzelne Fenster, Küche oder Badezimmer gehören.

Hier sollte bereits genauer abgewogen werden, ob die Investition zur Immobilie und zur Käuferzielgruppe passt.

3. Größere technische oder energetische Sanierungen

Dach, Heizung, Fassade, Leitungen, umfangreiche Fenstererneuerungen oder energetische Komplettmaßnahmen können erhebliche Investitionen darstellen.

Vor solchen Maßnahmen sollte besonders sorgfältig geprüft werden, ob sie vor einem unmittelbar geplanten Verkauf tatsächlich sinnvoll sind.

Erst bewerten – dann investieren

Das ist aus unserer Sicht einer der wichtigsten Punkte.

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, sollte nicht zuerst 30.000, 50.000 oder 100.000 Euro investieren und anschließend prüfen, ob sich diese Investition gelohnt hat.

Sinnvoller kann es sein, zunächst zu klären:

Was könnte die Immobilie im aktuellen Zustand am Markt erzielen?

Danach kann betrachtet werden:

Welche Maßnahmen könnten die Vermarktung verbessern und in welchem Verhältnis stehen Kosten, Zeitaufwand und möglicher Nutzen?

Erst auf dieser Grundlage lässt sich eine fundiertere Entscheidung treffen.

Renovierungsbedarf bei der Preisfindung berücksichtigen

Eine Immobilie mit Modernisierungsbedarf sollte bei der Preisfindung realistisch betrachtet werden.

Dabei ist jedoch Vorsicht mit einfachen Rechnungen geboten.

Es funktioniert nicht zwangsläufig nach dem Schema:

Marktwert einer modernisierten Immobilie minus geschätzte Sanierungskosten = Verkaufspreis.

Käufer berücksichtigen neben möglichen Kosten häufig auch Zeitaufwand, Unsicherheiten und persönliche Vorstellungen.

Gleichzeitig können Grundstück, Lage, Architektur oder andere Eigenschaften einer Immobilie einen erheblichen eigenen Wert besitzen.

Deshalb sollte immer die gesamte Immobilie betrachtet werden.

Rechnungen und Nachweise über Modernisierungen aufbewahren

Wurden in den vergangenen Jahren bereits Arbeiten durchgeführt, können entsprechende Unterlagen für den Verkauf hilfreich sein.

Dazu können beispielsweise gehören:

Handwerkerrechnungen,

Unterlagen zur Heizungsanlage,

Rechnungen über Fenster,

Nachweise über Dacharbeiten,

Dokumentationen energetischer Maßnahmen,

Genehmigungen oder Fachunternehmerunterlagen,

soweit vorhanden und relevant.

Solche Dokumente können Kaufinteressenten dabei helfen, durchgeführte Maßnahmen besser nachzuvollziehen.

Allerdings ersetzt eine Rechnung keine technische Prüfung und stellt nicht automatisch einen Nachweis über den aktuellen Zustand eines Bauteils dar.

Sanierungsbedarf offen kommunizieren

Eine ältere Immobilie darf alt sein.

Ein Haus aus den 1960er-, 1970er- oder 1980er-Jahren muss nicht so präsentiert werden, als wäre es ein Neubau.

Entscheidend ist eine realistische Vermarktung.

Wenn Modernisierungsbedarf vorhanden ist, sollte dieser bei der Verkaufsstrategie berücksichtigt werden.

Dadurch können gezielt Käufer angesprochen werden, für die genau diese Art von Immobilie interessant ist.

Authentizität ist häufig überzeugender als der Versuch, jede Alterserscheinung kurzfristig zu kaschieren.

Die richtige Strategie hängt von der Immobilie ab

Ob Renovieren, Sanieren oder Verkaufen im Ist-Zustand die passende Lösung ist, hängt immer vom Einzelfall ab.

Bei einem hochwertigen Haus in sehr guter Lage können andere Maßnahmen sinnvoll sein als bei einem älteren Einfamilienhaus, das gezielt Käufer mit Modernisierungsabsicht anspricht.

Auch eine Eigentumswohnung benötigt möglicherweise eine andere Strategie als ein freistehendes Haus mit großem Grundstück.

Deshalb sollte nicht die Frage gestellt werden:

„Welche Renovierung erhöht grundsätzlich den Verkaufspreis?“

Sondern:

„Welche Vorbereitung ist für genau diese Immobilie und ihre potenziellen Käufer sinnvoll?“

Immobilie verkaufen in Flensburg und im nördlichen Schleswig-Holstein

FEDDERSEN IMMOBILIEN begleitet Eigentümer beim Verkauf von Häusern und Eigentumswohnungen in Flensburg und im gesamten nördlichen Schleswig-Holstein – von Wees und Glücksburg über den Kreis Schleswig-Flensburg bis nach Nordfriesland und in den Kreis Rendsburg-Eckernförde.

Gerade bei älteren Immobilien stellt sich häufig die Frage, welche Arbeiten vor dem Verkauf noch durchgeführt werden sollten.

Dabei betrachten wir nicht nur einzelne Räume.

Wir berücksichtigen die Immobilie als Ganzes:

Lage,

Grundstück,

Gebäudezustand,

Ausstattung,

Zielgruppe,

Marktsituation

und die geplante Vermarktungsstrategie.

Unser Fazit: Nicht jede Sanierung zahlt sich vor dem Verkauf aus

Eine gepflegte Immobilie lässt sich häufig besser präsentieren.

Daraus folgt jedoch nicht, dass Eigentümer vor einem Verkauf umfangreich renovieren oder sanieren müssen.

Kleinere Maßnahmen können den Gesamteindruck verbessern.

Bei größeren Investitionen sollte dagegen genau gerechnet und geprüft werden.

Denn:

Eine teure Sanierung garantiert keinen entsprechend höheren Verkaufspreis.

Eine ältere Küche macht eine gute Immobilie nicht automatisch unattraktiv.

Ein renovierungsbedürftiges Haus kann für die richtige Zielgruppe gerade deshalb interessant sein.

Und manchmal ist eine professionelle Vermarktung im vorhandenen Zustand wirtschaftlich sinnvoller als eine umfangreiche Sanierung unmittelbar vor dem Verkauf.

Die Entscheidung sollte deshalb möglichst getroffen werden, bevor größere Summen investiert werden.

Sie überlegen, Ihre Immobilie zu verkaufen?

Bevor Sie größere Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen beauftragen, kann eine realistische Einschätzung der Immobilie und ihrer Vermarktungsmöglichkeiten sinnvoll sein.

FEDDERSEN IMMOBILIEN unterstützt Eigentümer bei der Vorbereitung und Vermarktung von Häusern und Eigentumswohnungen.

Gemeinsam betrachten wir, wie die Immobilie aktuell am Markt positioniert werden könnte und welche vorbereitenden Maßnahmen für die Vermarktung sinnvoll erscheinen können.

Anschließend entwickeln wir eine auf die Immobilie abgestimmte Vermarktungsstrategie – mit professioneller Immobilienfotografie, hochwertigen Verkaufsunterlagen, virtuellen 360°-Rundgängen und persönlicher Betreuung der Kaufinteressenten.

FEDDERSEN IMMOBILIEN

AUFFALLEND. ANDERS. AUTHENTISCH.

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Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle rechtliche, steuerliche, energetische, technische, bauliche oder finanzielle Beratung. Ob Renovierungs-, Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen vor einem Immobilienverkauf sinnvoll, erforderlich, wirtschaftlich oder förderfähig sind, hängt insbesondere vom Zustand und Alter des Gebäudes, der vorhandenen Gebäudetechnik, der konkreten Maßnahme, den gesetzlichen und technischen Anforderungen, der Marktsituation sowie den individuellen Umständen des Einzelfalls ab. Gesetzliche Vorgaben, technische Anforderungen und Förderbedingungen können sich ändern. Vor größeren baulichen oder energetischen Maßnahmen sollten deshalb je nach Fragestellung entsprechend qualifizierte Fachunternehmen, Energieberater, Architekten, Ingenieure, Steuerberater, Rechtsanwälte oder andere zuständige Fachleute beziehungsweise Stellen einbezogen werden. FEDDERSEN IMMOBILIEN erbringt keine Rechts-, Steuer-, Energie- oder technische Fachberatung. Sämtliche Aussagen zu möglichen Auswirkungen von Renovierungen, Modernisierungen oder Sanierungen auf Vermarktbarkeit, Nachfrage und Immobilienwert sind allgemeiner Natur. Eine bestimmte Wertsteigerung, Kosteneinsparung, Refinanzierung einer Maßnahme, Verkürzung der Vermarktungsdauer oder ein bestimmter Kauf- beziehungsweise Verkaufspreis kann daraus nicht abgeleitet oder garantiert werden. Alle Angaben wurden nach bestem Wissen und Gewissen zusammengestellt, erfolgen jedoch ohne Gewähr für Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität. Zur besseren Lesbarkeit wird in diesem Beitrag gegebenenfalls das generische Maskulinum verwendet. Sämtliche Personenbezeichnungen gelten selbstverständlich gleichermaßen für alle Geschlechter.

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